jordan

Scris de Jordan

Unul dintre subiectele fierbinţi din ultima vreme îl reprezintă Legea dării în plată. Lumea se agită şi, ca de obicei, părerile sunt împărţite.

Băncile strigă că legea se aplică retroactiv, şi asta nu e voie, că ar trebui să ajute exclusiv clienţii care nu pot plăti ratele, nu şi pe cei care nu vor să le mai plătească, că numărul celor care nu pot plăti e foarte mic, că e rentabil să plăteşti în continuare, nu să renunţi, fiindcă renunţând pierzi banii plătiţi deja şi chiria va costa oricum etc. Nu inserez prea multe linkuri, dar BNR strigă de mult împotriva legii – a se vedea www.opiniibnr.ro/ , unde din 8 articole pe prima pagină cam 6 sunt pe tema asta. Băncile private la fel, susţin că ele pot vedea cine e în dificultate şi pot ajuta exact cazurile respective, că nu e nevoie de o lege care, chiar dacă impune o limită superioară de 150,000 EUR valoare imobil, va ajuta mulţi oameni care n-au nevoie să fie ajutaţi etc. Mai mult, contractele s-au semnat într-o anumită formă, contractul e lege, trebuia să caşti gura la ce semnezi etc., acum n-ai decât să plăteşti.

Iniţiatorii legii spun, în esenţă, că dacă ai garantat un credit cu un bun când nu mai poţi/vrei să plăteşti creditul trebuie să fie suficient să dai bunul creditorului, fără ca respectivul să te poată urmări până în pânzele albe. Tot ei spun că, deşi ai semnat cândva un contract prin care te angajai să te laşi urmărit până în pânzele albe, dincolo de bunul cu care ai garantat, în eventualitatea în care banca nu reuşeşte să acopere creditul din vânzarea acestuia, contractul respectiv n-ar trebui să fie respectat în forma semnată datorită  evoluţiei absolut neaşteptate a pieţei. În fine, ideea e simplă – banca nu-şi asumă nici un riscîntrucât are dreptul să te urmărească până când îşi recuperează toţi banii pe care trebuia să-i ia, iar tu rişti totul, în sensul în care evoluţia imprevizibilă a pieţei te afectează exclusiv pe tine.

Problema legală

Singura problemă reală este retroactivitatea legii – aplicarea legii noi la contractele în desfăşurare e o problemă juridică ce merită discutată mai atent.

Un prim aspect e că Noul Cod Civil, care a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011, prevede posibilitatea dării în plată a bunurilor ipotecate pentru satisfacerea completă a creanței.

Teoretic problema este dacă Noul Cod Civil se aplică sau nu contractelor încheiate înaintea intrării sale în vigoare – cu alte cuvinte, dacă darea în plată e posibilă și în contractele în care părțile nu au convenit asupra ei expres, contracte încheiate înainte de 2011. Prevederile relevante sunt:

6 (2) Actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

6 (6) Dispoziţiile legii noi sunt, de asemenea, aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din starea şi capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiaţie, adopţie şi obligaţia legală de întreţinere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, şi din raporturile de vecinătate, dacă aceste situaţii juridice subzistă după intrarea în vigoare a legii noi.

Ca în majoritatea cazurilor, interpretarea  e discutabilă şi, din punctul meu de vedere, chiar dacă 6(2) pare a fi oarecum mai potrivit, aplicarea 6(6) nu mi s-ar părea a fi cea mai mare eroare juridică pe care am văzut-o vreodată. Pe de altă parte, incertitudinea creată de aplicarea unor prevederi noi unei situaţii existente ar putea induce ceva panică în industrie, dar consider că ar fi limitată – România e cunoscută drept o tață instabilă legislativ. Taxa clawback din farma, reglementarea certificatelor verzi etc sunt tot atâtea exemple în care statul a dat cu barda într-un sector și lumea din alte sectoare nu s-a panicat.

Problema reală e, după părerea mea, dacă aplicarea legii noi asupra situațiilor existente e retroactivitate. Principiul e simplu, și e consacrat în Constituție – doar legea penală mai favorabilă retroactivează, deci prevederi noi se aplică doar atunci când ele sunt în beneficiul celui ce încalcă legea. Noul Cod Civil e o lege. Legea dării în plată e o lege. Nu contează prin ce lege reglementează legiuitorul darea în plată, dacă reglementarea e neconstituțională ea va fi neconstituțională indiferent de mijlocul prin care e făcută. Băncile, pe de altă parte, vor încerca cu disperare să joace pe cartea neconstituționalității, dar CCR fiind destul de politizată, deci nu știu cât de mare succes vor avea.

Probleme practice

În cadrul unei conferinţe pe această temă băncile au identificat 5 probleme principale – vezi economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-20841565-darea-plata-5-consecinte-foarte-previzibile.htm, pe care le vom analiza pe scurt:

Consecinta nr 1: scumpirea avansului la creditele ipotecare noi

Ăsta e un lucru bun. De aia suntem în budă, fiindcă băncile au împins oamenii să-şi ia credite – şi nu, nu poţi cere oamenilor de rând să demonstreze un autocontrol mai ridicat decât băncile. Băncile vor să facă bani, băncile urmăresc exclusiv profitul, şi chestia asta duce la ignorarea oricăror alte considerente. Scumpirea accesului la creditele ipotecare noi e un lucru pozitiv.

Impactul nr.2: Legea va afecta dezvoltatorilor imobiliari, industria construcţiilor,a materialelor de construcţii şi numărului de tranzacţii imobiliare

Cât de greu va fi afectată o industrie care produce un mp la 300-400-500 EUR/mp şi vinde la 1200 mp? Ce e rău în faptul că industria construcţiilor va fi afectată, dacă ne gândim că majoritatea celor care vor ieşi de pe piaţă sunt cei incapabili să livreze lucrări de calitate la preţuri normale? Mai mult, nu ăştia erau, până mai ieri, cei care trebuiau să profite de lege? Hoţii ăia care urmau să abuzeze de prevederile legii şi să omoare băncile? Speculatorii imobiliari care urmau să returneze imobilele construite şi nevândute? Şi chiar, dacă sunt atâtea imobile nevândute, de ce oare ar mai fi nevoie de altele noi? Şi dacă e nevoie de altele noi, de ce oare băncile nu vor putea implementa condiţii de acordare a creditelor specifice pentru dezvoltatorii imobiliari, care să le protejeze interesele?

Impactul nr. 3: Programul Prima Casă va disparea

De ce tocmai programul Prima Casă? Programul Prima Casă e garantat de stat şi, în consecinţă, e unul dintre cele mai sigure plasamente pentru bănci. Atâta timp cât creditarea nu va dispărea, e greu de înţeles de ce tocmai acordarea de credite garantate de cel mai bun garant va dispărea.

Impactul nr.4: Pierderile vor fi mai mari pentru societatea românească decât pentru bănci, acestea putând suporta pierderile.

Da, sigur. Societatea va pierde. Cine, mai exact? Noi, cei care vom plăti dobânzi mai ridicate? Băncile vor fi ok, noi vom plăti mai mult pentru comisioane şi alte chestii, dar ELE MOR DE GRIJA NOASTRĂ.

Aici sunt două chestii de remarcat: băncilor li s-a rupt mereu de binele consumatorilor, deci hai să considerăm că şi acum li se rupe de noi, şi băncile nu trebuie neapărat să majoreze comisioanele şi dobânzile plătite de populaţie, întrucât nu e neapărată nevoie să recupereze tot ce pierd. Vedeţi, aici e o problemă de percepţie, băncile nu înţeleg că lumea nu se opreşte în loc dacă ele nu câştigă cât ar putea câştiga şi dacă îşi mai asumă o pierdere din când în când.

Efectul nr 5:  „Majoritatea tăcută” (deponenţii) va avea de suferit

Argumentul băncilor aici e că adoptarea unei legi e disproporţionată – ei pot identifica puţinele persoane fizice care chiar au probleme şi le pot ajuta punctual, nu e nevoie de o lege. Nici aici nu sunt chiar convins, pornind de la ideea că, dacă le puteau identifica şi doreau să o facă, o făceau până acum; mai mult, nu am încredere în interepretarea pe care băncile ar da-o sintagmei ‚cazuri cu adevărat sociale’. Mi se pare că, pentru a beneficia de prevederile legii, ar trebui cel mult să am dificultăţi în plata ratelor, nu să fiu în imposibilitatea practică de a le achita. Dacă n-am bani de grădiniţa fetei, renunţ la plata ratelor, dau casa înapoi şi mă mut la garsonieră, dar ea merge la grădiniţă, nu trebuie să n-am bani de pâine ca să pot face asta.

Analiză personală

Din nefericire pentru bănci, oricât ar încerca ele să pară obiective, poziția lor suferă de o majoră lipsă de credibilitate. Pus în termeni simpli, majoritatea covârșitoare a oamenilor cred că băncile nu vor să piardă nici măcar un ban, nu vor să suporte efectele crizei decât în ceea ce priveşte cazurile chiar disperate, şi nici atunci, și că toate argumentele lor sunt pe principiul ‘nu e bine că pierd eu bani’.

Mai mult, toată abordarea lor e de genul ‘zicem tot și de toate și vedem ce ține’. După cum vedeţi, nici bancherii nu sunt hotărâţi dacă legea va afecta multe persoane  sau nu – dacă ei au dreptate şi e mai rentabil să ţii apartamentul, întrucât ai plătit deja mult din el, şi chiria te va costa aproximativ cât rata, atunci lumea nu va returna apartamentele cumpărate şi efectul legii va fi minim, dacă va afecta multe persoane înseamnă că sunt multe în dificultate reală. Mai mult, teoria conform căreia o grămadă de deponenți rămân fără bani fiindcă băncile nu vor mai avea bani de restituit e fie o tâmpenie, fie o dovadă de imbecilitate și de neprotejare a băncilor ref  riscul de instabilitate legislativă, adică riscul de țară, invocat tot de bănci când discută despre comisioane ridicate etc.

Dacă BNR a avut dreptate când a cerut plafonarea creditelor care pot fi obiectul legii la 150.000 EUR păi atunci plafonarea rezolvă o problemă, oricât ar încerca băncile să ne spună că nu rezolvă nimic.

Dacă băncile au dreptate că nu sunt partenerii creditaților, hai să fim sobri, de ce ar fi partenerii deponenților?

Dacă băncile puteau ajuta oamenii cu probleme până acum, ar fi făcut-o, nu? Nu pot crede că abia acum au aflat băncile că sunt unii oameni care au dificultăți cu plata creditelor, sau dacă abia acum au aflat sunt mai idioți decât par.

Ref amenințarea cu recuperarea pierderilor din comisioane crescute și scăderea dobânzilor la depozite, problema e că băncilor li se rupe de noi și deja trag tot ce pot de pe toți clienții lor, fie ei deponenţi şi creditaţi – costurile lor sunt deja la maximul pe care îl poate duce piața. Sper că e clar că ei dau cât de puțin pot da fără să vă piardă de clienți, nu? Ştiţi că dobânzile la depozite în valută sunt practic 0%, nu? Ştiţi şi voi de persoane ajunse pe lista rău platnicilor pentru sume infime, de 0,25 lei, necomunicate niciodată, sau persoane cărora li s-a confirmat că și-au achitat tot creditul doar pentru a afla ulterior că mai au de plătit 3 lei și că nu pot lua alt credit din cauza asta, nu? Ei bine, băncilor li s-a rupt mereu de persoane fizice, şi acum le e frică fiindcă pot pierde şi ele.

Referitor la mult invocate neintervenție a statului – Statul nu ne-a ajuutat, uite ce bine o ducem noi, sunt două aspecte care trebuie menționate:

  • Băncile se laudă că n-au avut nevoie de ajutor, de parcă ajutorul statului e ceva normal. Ei bine, dacă e normal atunci uite, și consumatorii pot beneficia de el. De ce ar fi fost normal să beneficieze ele de ajutor? Păi a fost criză. De ce e normal să beneficiez eu de ajutor? Păi a fost criză. Banca n-a putut-o anticipa, cu grămezile ei de oameni inteligenți plătiți regește din banii mei? Eu cu atât mai puțin.
  • Băncile uită să spună că statul nu le-a ajutat cu vreun leu fiindcă n-au avut nevoie. Legislaţia – şi modul de aplicare a ei – le era atât de favorabilă încât nu putem vorbi de vreun risc asumat, iar pierderile pe care le-au suferit se datorează în mare parte lăcomiei lor – brokeri stimulaţi greşit, închis ochii la acordarea paralelă a mai multor credite simultan aceleiaşi persoane etc.

Nu în ultimul rând, băncile greșesc punând totul pe umerii celor creditați în franci elvențieni și încearcă deturnarea discuției spre puncte irelevante. Problema francului elvețian e și falsă – nu cei câteva zeci de mii de creditați în franci elvețieni sunt problema, problema e de sistem, modul în care sunt garantate interesele băncii e absolut injust și abuziv – și cretin pusă, gen “Toți ați crezut Elveția solidă”. Tocmai de aia e atât de tare francul, că Elveția e solidă J

Problema îmi pare  pusă relativ prost dpdv juridic, eu aș fi mers pe impreviziune. Problema unei situaţii de impreviziune poate apărea în contractele cu executare succesivă, cu executare continuă (care au un termen îndelungat de executare), exact ca și contractele de credit. Astfel, pe parcursul derulării raporturilor contractuale e posibil să apară un dezechilibru major între prestaţiile datorate între părţile contractante, spre exemplu în situația în care debitorul este obligat, prin contract, să achite o sumă de bani foarte mare, în raport cu valoarea reală a bunului achiziţionat – www.wolterskluwer.ro/info/articole/impreviziunea-in-contracte/

Eh, la noi e clar impreviziune. Criza, devalorizarea imobilelor etc, toate sunt lucruri care puteau fi prevăzute oarecum chiar și în 2007-2008 – nu poți miza pe boom economic la nesfărșit– dar care au fost imprevizibile în ceea ce privește intensitatea lor, nimeni neputând spune că un apartament evaluat de bancă, în interesul băncii – la 100.000 EUR va ajunge la 35.000 EUR. Eu așa aș fi făcut, și n-aș fi avut nici o remușcare, întrucât banca s-a protejat împotriva impreviziunii prin contracte beton, teoretic vorbind. Și da, o clauză conform căreia eu îți împrumut 100 lei și tu îmi dai cât vreau eu să-mi dai e atât abuzivă cât și interzisă – până și Nuțu Cămătaru îți zice exact de la început cât ai de plată.

În concluzie, băncile nu numai că au profitat de o situație favorabilă, dar prin conduita lor au și creat-o. O fi faptul că am fost expus la sisteme de common law, unde dreptatea, în sens de equity, încă contează, dar eu cred că băncile pur și simplu culeg ce au semănat. Mai mult, aș fi perfect de acord cu reglementarea profitabilității  lor, în sensul în care profitul să poată fi limitat în funcție de costuri – funcționează la telefonie mobilă, funcționează la produse farmaceutice, funcționează la utilități, de ce n-ar funcționa la bănci? Da, sunt importante, dar asta nu înseamnă că nu pot fi lăsate să falimenteze, înseamnă că nu trebuie lăsate să ajungă în situația de a falimenta.

În fine, două articole recente, care îmi par relevante pentru subiect, primul cu dl. Isărescu aberând de o manieră necaracteristică, al doilea cu principalii factori ai bulei imobiliare:

economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-20848653-isarescu-bnr-gestul-total-nefericit-arunca-bani-treptele-bnr-echivaleaza-terfelirea-tricolorului-sau-fluieratul-atunci-cand-canta-imnul-national.htm

lucianisar.com/banking-at-large/determinanti-ai-bulei-imobiliare-din-romania/